现就《龙门县农村宅基地和农村村民建房管理办法》（以下简称《办法》）出台目的、起草依据、主要内容说明如下：

　　一、背景依据

　　《龙门县人民政府办公室关于修改<龙门县农村宅基地和农村村民建房管理暂行办法>的决定》（以下简称《暂行办法》）于2021年6月8日印发，2023年10月11日到期。根据《暂行办法》实施以来各乡镇（街道）、县直单位反映的意见建议，以及相关法律法规制定本《办法》。

　　二、目标任务

　　规范我县农村宅基地和农村村民建房（以下简称村民建房）管理，保障农村村民依法有序建房，维护广大农民居住权益，促进社会公平正义，推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略。

　　三、主要内容

　　本办法共八章三十五条，包括总则、用地规划与计划、审批条件、审批程序、审批管理、履约保证金、责任追究以及附则八个部分。

　　第一章 总则

　　一、农村宅基地：指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　二、什么是“一户一宅”：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过本办法规定的标准。本集体经济组织成员达到法定结婚年龄可立为一户；父母原则上与一子女合并一户。

　　三、宅基地的权属：农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只有使用权。实施村庄规划或城乡建设需要调整宅基地的，原宅基地使用权人应当服从。

　　第二章 用地规划与计划

　　村民建房应当按照“先规划、后许可、再建设”的要求，依法申请办理取得《乡村建设规划许可证》。建设规划许可的内容应当包括对地块位置、用地范围、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层数等要求。

　　第三章  审批条件

　　一、申请宅基地建房的农村村民应具有农村集体经济组织成员资格，农村集体经济组织成员资格按照《龙门县农村集体经济组织成员资格认定办法》认定。

　　二、农村村民符合下列情形之一的，具备申请宅基地和建房条件：

　　（一）同户居住家庭，因家庭成员已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住且没有宅基地的。

　　（二）因征地拆迁或村庄改造需要搬迁的，一户多宅的除外。

　　（三）原有唯一住宅危旧或因灾倒塌，需要在原址改建并符合村庄规划的，但不得超过规定面积。

　　（四）原有唯一住宅危旧或因灾倒塌，需要另择地址建房，且原宅基地已经退回村集体经济组织的。

　　（五）法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

　　三、农村村民有下列情形之一的，不得申请宅基地建房、改建：

　　（一）不符合年龄要求等分户条件的。

　　（二）不符合国土空间规划或村庄规划的。

　　（三）申请宅基地存在权属争议的。

　　（四）有违法用地或者有违法建房行为未经处理的。

　　（五）不履行本集体经济组织成员应尽义务的。

　　（六）户籍不在本村的集体经济组织成员。

　　（七）出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上房屋的。

　　（八）将住房赠与他人或改作他用的。

　　（九）纳入政府集中供养的。

　　（十）非本集体经济组织成员在农村集体土地上的房屋不得申请改建。

　　（十一）法律、法规规定不得批准的其他情形。

　　四、村民建房禁止建设区域：

　　（一）永久基本农田、生态保护红线、自然保护地等限制建设范围内。

　　（二）影响区域性道路交通、供电、供水、油气管道、微波通讯设施及相关专业廊道等建设的区域。

　　（三）退让山体护坡：原则上不允许新增削坡建房，因特殊原因确需削坡建房的，需取得县级主管部门的批准。

　　（四）法律、法规规定其他不得建设的区域。

　　五、村民建房退让管制区域：

　　（一）退让区域交通干道：后退高速公路道路红线距离不得小于30米；后退国道公路红线距离不得小于20米，后退省道公路红线距离不得小于15米，后退县道公路红线距离不得小于10米，后退乡道公路红线距离不得小于5米，后退村道公路红线距离不得小于3米。

　　（二）退让河湖水面：宅基地红线范围不能占用河道管理范围以及水利工程管理范围。

　　（三）退让区域架空电力线、油气管道、供水、微波通道等通讯廊道，须满足相关法律法规和相关专业规范的要求，并征询相关部门意见。

　　（四）法律、法规规定的其他退让管制区域及要求。

　　第四章  审批程序

　　一、申请。符合建房条件的村民，以户为单位向所在农村集体经济组织提出书面申请。

　　二、审查。村委会对农村集体经济组织上报的村民建房情况进行集体审查，同意后签署意见报所在乡镇（街道）人民政府（办事处）。

　　三、受理。乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心负责受理农村宅基地审批和村民建房申请。

　　四、勘查。乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心在受理后5个工作日内，组织相关部门人员和村委会、村民事务理事会人员到现场勘查。

　　五、审批。对符合条件的，由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批，审批结果应当在政务公示栏公告，公告期限不少于5个工作日，公告无异议或者异议不成立核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。

　　六、放线。经批准用地建房的村民，在开工前向乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心申请，农村宅基地和建房管理服务中心在10个工作日内组织相关部门人员、村民事务理事会人员到实地开工查验、打桩放线，确定用地四至、面积。

　　七、安全施工。施工期间，要确保施工安全，进行挂牌公示，接受监督巡查。

　　八、竣工验收。房屋竣工后，建房人应当在2个月内向乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心申请竣工验收。验收合格的出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

　　九、登记发证。竣工验收合格后，由建房申请人持建房批准手续和竣工验收合格意见书向县自然资源局申请不动产权证书。

　　第五章  审批管理

　　村民建房建筑规模管控。

　　（一）农村住房每户宅基地面积不得超过150平方米，具体面积由农村集体经济组织按程序确定。

　　（二）新建农房的建筑层数原则上不超过5层，首层层高不高于4.2米，楼高不超过16.5米。位于风景名胜区、历史文化传统乡镇（村）、国家公园等特殊区域、重要节点的建筑高度按照特殊区域管理要求为准。

　　（三）在县城控制性详细规划内建房按照县城规划执行；在乡镇（街道）控制性详细规划内建房按乡镇（街道）规划执行；在控制性详细规划范围内利用宅基地建房，需符合控规的控制高度，但楼高不超过16.5米。

　　第六章  履约保证金

　　村民委员会可以根据本村实际，制定村民建房履约保证金制度，设立履约保证金，并报乡镇（街道）人民政府（办事处）备案。

　　第七章  责任追究

　　村民未依法取得《乡村建设规划许可证》的，或者未按照乡村建设规划许可证的规定建房的，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正。非法买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定处理。非法转让宅基地用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定处理。

　　四、涉及范围

　　龙门县行政区域内的农村宅基地和村民建房的原址翻建、改扩建、异址新建等，适用本办法。

　　五、执行标准

　　龙门县行政区域内的农村宅基地和村民建房的原址翻建、改扩建、异址新建等要按照《办法》以及现行有效的法律法规和政策文件规定以及技术标准要求执行。

　　六、新旧政策差异

　　本《办法》第一章第四条的分户条件与之前出台的《暂行办法》分户条件上有差异。本《办法》第一章第四条的分户条件为：本集体经济组织成员达到法定结婚年龄可立为一户；父母原则上与一子女合并一户。

　　七、利企惠民措施

　　（一）规定了农村村民具备申请宅基地和建房的条件；

　　（二）规定了农村村民不得申请宅基地建房、改建的情形；

　　（三）规定了农村村民建房的审批程序。

　　八、特色亮点

　　《办法》明确农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　《办法》明确“一户一宅”的定义和宅基地的权属问题。

　　《办法》规定了村民建房的审批条件、审批程序、建筑规模管控的要素。有效的规范我县农村宅基地和农村村民建房管理，保障农村村民依法有序建房，加强农村住宅风貌管控。